Emlak İlanında Brüt ve Net Metrekare Ne Zaman Gerekir?

Konut ya da tatil amaçlı bir taşınmazın ilanında fiyat yazılıyorsa, bağımsız bölümün brüt ve net alanı da birlikte gösterilmek zorundadır. Kural Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği'nin 27. maddesinin beşinci fıkrasındadır ve 1 Temmuz 2026 tarihli değişiklik bu fıkraya dokunmamıştır. Fiyat yazılmayan ilanda bu fıkra işlemez; ancak emlak ofisleri için Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, ilanda taşınmazın büyüklüğüne yer verilmesini ayrıca ister. Brüt ve net alanın ne anlama geldiğini Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği tanımlar; rakamın dayanağı ruhsat eki onaylı mimari projedir, tahmin ya da yuvarlama değildir.

Bu metin emlak ofisinin kendi sitesinde, portal hesabında ve sosyal medyada yayımladığı ilanlar için yazıldı. Alıntılanan maddeler 2 Kasım 2026'da Mevzuat Bilgi Sistemi ve Resmî Gazete'deki metinlerden okundu. Hukuki görüş değildir; tereddütte ticaret il müdürlüğüne ya da bir hukukçuya danışın.

Fıkranın tam metni ve üç koşulu

Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği'nin 27. maddesinin beşinci fıkrası tek cümledir: "Konut veya tatil amaçlı taşınmaza ilişkin reklamlarda fiyata yer verilmesi halinde ilgili bağımsız bölümün brüt ve net alanlarının da gösterilmesi zorunludur."

Cümlede üç koşul birlikte aranır:

• Konut veya tatil amaçlı taşınmaz. Yönetmeliğin 4. maddesi "mal" tanımına "konut veya tatil amaçlı taşınmaz malları" açıkça dahil eder. Dükkân, ofis, depo ya da arsa ilanı bu fıkranın lafzına girmez.
• Reklam. Aynı maddedeki "ticari reklam" tanımı, bir mal veya hizmetin satışını ya da kiralanmasını sağlamak amacıyla "herhangi bir mecrada" yapılan pazarlama iletişimini kapsar. Ofisin sitesindeki ilan sayfası, portal ilanı ve sosyal medya gönderisi bu tanımın kapsamına giren mecralardır.
• Fiyata yer verilmesi. Zorunluluk fiyat yazıldığı anda doğar. Fiyat yoksa beşinci fıkranın kendisi bir şey istemez.

Fıkra "brüt veya net" demiyor, "brüt ve net" diyor. Yalnızca brüt alanı ya da yalnızca net alanı yazmak fıkranın lafzını karşılamaz.

1 Temmuz 2026 değişikliği bu fıkrayı değiştirdi mi?

Hayır. Yönetmelik 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de kapsamlı bir değişiklik geçirdi ve bu değişiklik 1 Ağustos 2026'da yürürlüğe girdi. Değişiklik yönetmeliğinin 11. maddesi 27. maddeye dokunur, ama yalnızca iki şey yapar: üçüncü fıkradaki "yasadışı bahis" ibaresinin ardına "yasadışı şans oyunu" ekler ve maddeye onuncu ile on üçüncü arasında dört yeni fıkra ekler. Yeni fıkralar takviye edici gıda, beşerî tıbbi ürün ve tütün reklamı, yapay zekâyla üretilmiş dijital kopyalar ve menfaat karşılığı verilen ödüllerle ilgilidir.

Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki derlenmiş metinde de 27. maddenin yalnızca üçüncü fıkrası ile onuncu-on üçüncü fıkraları 2026 değişikliği notunu taşır; beşinci fıkra notsuzdur. Yani brüt ve net alan kuralı 2026 öncesindeki haliyle yürürlüktedir.

Değişikliğin emlak ilanını dolaylı ilgilendiren bir yanı var: 7. maddedeki yanıltıcı reklam listesine "akademik unvanlar" ibaresi eklendi. Bu, danışman tanıtımında kullanılan unvanların da doğruluk ölçüsüne girdiğini hatırlatır; metrekareyle doğrudan ilgisi yoktur.

Brüt, net, genel brüt: tanımlar nerede yazıyor?

Ticari Reklam Yönetmeliği brüt ve net alanı tanımlamaz; yalnızca gösterilmelerini ister. Tanım Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4. maddesindedir ve dört ayrı ölçü sayar:

Tablodan çıkan pratik sonuç şudur: net alan balkonu kapsamaz. Balkonu net rakamın içine katmak ya da genel brüt alanı "brüt" diye yazmak, aynı daireyi olduğundan büyük gösterir. Brüt ile net arasındaki fark duvar kalınlığından, kolonlardan, şaftlardan ve balkondan doğar; bu yüzden her daire için ayrı ölçülür, sabit bir oranla hesaplanmaz.

Rakam nereden alınır: proje, iskân ve mal sahibinin beyanı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 57. maddesinin üçüncü fıkrası, her bağımsız bölümün net alanının, eklenti net alanının, brüt alanının, eklenti brüt alanının, genel brüt alanının ve toplam brüt alanının "ruhsat eki onaylı mimari projede" 4. maddedeki tanımlara, imar planına ve tapu kayıtlarına uygun olarak gösterilmesini zorunlu tutar. İlandaki rakamın en güvenilir kaynağı bu nedenle onaylı projedir; proje belediyeden ya da mal sahibinden istenebilir.

Burada bir sınır var. Yönetmelik 2017'de yürürlüğe girdi; daha eski binaların projeleri o dönemin kurallarıyla hazırlandı ve alan hesabı bugünkü tanımlarla birebir örtüşmeyebilir. Projede tadilat sonrası bir değişiklik işlenmemişse, kâğıttaki rakam ile dairenin bugünkü hali de ayrışabilir. Bu durumda rakamı nereden aldığınızı kayıt altında tutmak, ilanı sonradan savunmayı kolaylaştırır.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik bu noktada bir kural daha koyar. 15. maddenin beşinci fıkrasına göre yetkilendirme sözleşmesindeki bilgiler ilgili elektronik sistemlerden veya kayıtlardan sağlanamazsa iş sahibinin yazılı ya da elektronik ortamdaki beyanı esas alınır ve "İş sahibinin beyan ettiği bilgilerin gerçeği yansıtmamasından iş sahibi sorumludur." Bu hüküm, beyanı yazılı almanın neden önemli olduğunu gösterir; ofisin kendi özen yükümlülüğünü ortadan kaldırdığı anlamına gelmez.

Fiyat yazılmayan ilanda alan bilgisi gerekir mi?

Ticari Reklam Yönetmeliği'nin beşinci fıkrası bu soruya "gerekmez" der gibi görünür, çünkü koşulu fiyattır. Ama emlak ofisi yalnızca bu yönetmeliğe tabi değildir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 14. maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi, taşınmaz ticaretiyle uğraşanların ilanlarında yetki belgesi numarasına, işletme adına, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerine "ile 15 inci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen diğer bilgilere" kolay okunabilir şekilde yer vermesini ister. Atıf yapılan 15. maddenin üçüncü fıkrası ise yetkilendirme sözleşmesinde bulunacak bilgileri sayar; (c) bendinde taşınmazın "büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu", (f) bendinde oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile "bunların yaklaşık büyüklükleri" geçer.

Bizim okumamız şu: bir emlak ofisinin ilanı, fiyat yazılmasa da taşınmazın büyüklüğünü göstermelidir. Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği bu büyüklüğün brüt mü net mi olacağını söylemez; ikisini birlikte yazma zorunluluğu yalnızca fiyatlı konut ilanında Ticari Reklam Yönetmeliği'nden gelir. Ofis içi şablonda ikisini her ilanda doldurmak, iki yönetmeliğin kesişimini tek kuralla karşılamanın en sade yoludur.

Kiralık ilanda da aynı kural geçerli mi?

Beşinci fıkra satılık ile kiralık arasında ayrım yapmaz; "konut veya tatil amaçlı taşınmaza ilişkin reklamlar" der. Yönetmeliğin ticari reklam tanımı da bir malın "satışını ya da kiralanmasını" sağlamaya yönelik iletişimi aynı tanımın içine alır.

Açık kalan nokta, kira bedelinin fıkradaki "fiyat" kelimesinin karşılığı olup olmadığıdır. Yönetmelik bunu ayrıca tanımlamaz ve bu konuda bir idari ya da yargısal yorum bulamadık. Bu yüzden kesin bir hüküm kurmuyoruz. Pratik öneri şudur: kira bedeli yazılan bir konut ilanında brüt ve net alanı da yazmak, kuralın hangi yönde yorumlandığından bağımsız olarak güvenli taraftır ve kiracının ilk sorusunu da baştan cevaplar.

Yanlış metrekare yazılırsa kimin sorunu olur?

Bu soruya iki yönetmelik iki ayrı yerden cevap verir.

Ticari Reklam Yönetmeliği'nin 7. maddesi reklamların doğru ve dürüst olmasını ister ve beşinci fıkrasında tüketiciyi yanıltmaması gereken hususları sayar; (a) bendindeki liste malın "miktarı" ve "teknik özellikleri" gibi niteliklerini de içerir. Gerçeğe uymayan bir metrekare, bu ölçüyle değerlendirilebilecek bir ifadedir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ise doğrudan ofisi muhatap alır. 12. maddenin birinci fıkrasına göre internet ortamında taşınmaz ilanı veren işletmeler "ilanlarında üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi ve belgelere yer vermemekle yükümlüdür." 14. maddenin ikinci fıkrasının (b) bendi de hizmet sunarken "yanıltıcı bilgi veremez" der.

Sorumluluğun alıcıya karşı hukuki sonucu, örneğin satışın geri alınıp alınamayacağı ya da tazminat, bu yönetmeliklerin değil genel hükümlerin ve somut olayın konusudur; burada bir hüküm kurmuyoruz. Ofisin elinde olan şey önlemdir: rakamın kaynağını ilan kaydında saklamak, mal sahibinin beyanını yazılı almak ve projesi olmayan bir dairede "yaklaşık" ifadesini bunun nedeniyle birlikte kullanmak.

Ofisin kendi sitesinde ilan şablonu nasıl kurulur?

Portal ilanında hangi alanın zorunlu olduğu portalın kendi formuna bağlıdır. Ofisin kendi sitesinde ise şablonu ofis kurar ve bir alanın boş geçilmesi kolaydır. Kuralı şablona gömmek, her ilanda hatırlamaya çalışmaktan daha güvenilirdir.

Şablonun mantığı basittir: fiyat alanı doldurulduğunda ve taşınmaz türü konut ya da tatil amaçlı seçildiğinde, brüt ve net alanlar boşsa ilan yayına geçmez. Bu kilit, emlakçı web sitesi kurulumunda şablona baştan konur; kuralı hatırlamak kişiye değil sisteme kalır.

Alanların yapılandırılmış biçimde tutulması başka bir işe de yarar: sayfaların arama motorlarınca doğru okunması ve kapanan ilanların düzenli kaldırılması. İlan sayfalarının arama düzeni de bu yapılandırılmış alanlara dayanır. Aynı veri emlakta müşteri eşleştirme yapılırken de işe yarar: alıcının istediği net alan ile portföydeki daire, ancak rakamlar aynı ölçüyle yazılmışsa karşılaştırılabilir.

Site, portal ve sosyal medya aynı rakamı göstermeli

Bir daire üç yerde ilana çıkabilir: ofisin sitesi, ilan portalı ve Instagram. Her biri ayrı bir mecradır; bizim okumamızla fiyat yazılan her mecrada beşinci fıkra ayrı ayrı uygulanır. Sosyal medya gönderisinde fiyat yazıp alanı yalnızca bağlantı verilen ilanda bırakmanın kuralı karşılayıp karşılamadığını belirleyen bir metin bulamadık; gönderinin kendisine de iki rakamı eklemek tartışmayı ortadan kaldırır. Sosyal medya için bunun üstüne Instagram emlak ilanı kuralı gelir: 2026'da değişen bu düzen paylaşımı doğrulanmış ilan bağlantısına ve fiyata bağlar.

Üç mecradaki rakamların birbirini tutması, kuralın ötesinde bir güven meselesidir. Portalda 120 metrekare, sitede 110, gönderide yalnızca "geniş daire" yazan bir ilan, alıcının ofise sorduğu ilk soruyu metrekare yerine güven sorusuna çevirir. Yapay zekâ araçları ve yerel aramalar da ofisi farklı kaynaklardan okuyup karşılaştırır; emlak ofisleri için yerel görünürlük da bu kaynakların birbirini tutmasına dayanır.

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nin (EİDS) ofisin kendi sitesindeki ilanları kapsayıp kapsamadığını Ticaret Bakanlığı'nın resmî metinlerinden doğrulayamadık; bu konuda bir hüküm kurmuyoruz. Brüt ve net alan kuralı ise EİDS'ten bağımsızdır ve her mecrada aynıdır.

İlan metninde alanlar nasıl yazılır?

Rakamların yeri ve biçimi, ilanın okunur olmasını belirler. Aşağıdaki satırlar örnektir; rakamlar uydurmadır ve yalnızca biçimi göstermek içindir.

Doğru biçimler:

• "Brüt 125 m² / Net 102 m² · 3+1 · 2 balkon"
• "Net 102 m² (balkonlar hariç), brüt 125 m²"
• "Brüt 125 m², net 102 m²; ayrıca 8 m² depo eklentisi"

Sorunlu biçimler:

• "125 m²" — hangisi olduğu belli değil; fiyatlı konut ilanında fıkrayı karşılamaz.
• "Net 110 m² (balkon dahil)" — net alan tanımı balkonu dışarıda bırakır.
• "135 m² kullanım alanı" — yönetmelikteki dört bağımsız bölüm ölçüsünden hangisi olduğu belli değil; genel brüt alan mı, toplam brüt mü anlaşılmıyor.
• Başlıkta "125 m²", açıklamanın sonunda küçük harflerle "net 102" — ikisi de yazılmış ama "kolay okunabilir" ilkesine uymayan bir yerleşim.

Rakamların başlıkta ya da ilk satırda, fiyatla aynı görsel ağırlıkta durması, alıcının ilanı karşılaştırırken aradığı şeydir. Portal formunda ayrı alanlar varsa ikisini de doldurmak, metinde yazmaktan daha güvenilirdir.

Kural değişirse hangi metinleri izlemelisiniz?

Brüt ve net alan kuralı derlenmiş metinde hiçbir değişiklik notu taşımıyor; çevresindeki iki yönetmelik ise 2026'da birkaç kez değişti. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in derlenmiş metni 2026'da iki kez değişiklik aldı: 29 Nisan'da ve 1 Ekim'de. Derlenmiş metinde 12, 14 ve 15. maddeler bu iki değişiklikten etkilenmemiş görünüyor; değişiklikler ödeme sistemi ve yetki belgesiyle ilgili. Ticari Reklam Yönetmeliği de Temmuz'da kapsamlı biçimde değişti.

Ofis için takip listesi kısa tutulabilir:

1. Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği'nin 27. maddesi ve 7. maddesi.
2. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 12, 14 ve 15. maddeleri.
3. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4. maddesindeki alan tanımları.

Bu metinlerden birinde değişiklik olduğunda ilan şablonu da güncellenmelidir. Şablon değişikliklerinin kim tarafından ve hangi sürede yapılacağı sitenin bakım düzenine bağlıdır ve bu süre bakım anlaşmasına yazılacak maddeler arasında yer almalıdır. Şablonun kendisi de bir sınır taşır: brüt ve net alan iki ayrı zorunlu kutu olarak durduğu sürece listedeki metinlerden biri değiştiğinde düzeltme tek yerden bütün site ilanlarına geçer, ama portala elle girilen ilanlar bu şablonun dışında kalır ve ayrıca kontrol edilir. İlan şablonu, emlak ofislerine yönelik çözümler arasındaki işlerden yalnızca biridir.

Sıkça Sorulan Sorular

Emlak ilanında fiyat yazılırsa brüt ve net alan zorunlu mu?

Evet. Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği'nin 27. maddesinin beşinci fıkrası, konut veya tatil amaçlı taşınmaza ilişkin reklamlarda fiyata yer verildiğinde ilgili bağımsız bölümün brüt ve net alanlarının da gösterilmesini zorunlu tutar. Kural "brüt ve net" dediği için yalnızca birini yazmak yeterli değildir. 1 Temmuz 2026 tarihli değişiklik bu fıkraya dokunmadı; kural önceki haliyle yürürlüktedir ve sitede, portalda ya da sosyal medyada yayımlanan ilanların hepsine uygulanır.

Kiralık konut ilanında da brüt ve net alan yazılmalı mı?

Fıkra satılık ile kiralık arasında ayrım yapmaz ve yönetmeliğin ticari reklam tanımı kiralamaya yönelik iletişimi de kapsar. Kira bedelinin fıkradaki "fiyat" kelimesinin karşılığı olup olmadığı ise yönetmelikte ayrıca tanımlanmamıştır ve bu konuda bir idari ya da yargısal yorum bulamadık. Bu belirsizlik nedeniyle kira bedeli yazılan konut ilanında brüt ve net alanı birlikte yazmak güvenli yoldur; bu bilgi kiracının ilk sorusunu da baştan cevaplar.

Brüt ile net metrekare arasındaki fark nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4. maddesine göre brüt alan, şaftlar ve galeri boşlukları hariç bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alandır. Net alan ise duvarlar arasında kalan temiz alandır; balkonlar, teraslar, eklentiler ve ortak alanlar net alana dahil edilmez. Yönetmelik ayrıca eklentileri ekleyen toplam brüt alanı ve ortak alan payını da ekleyen genel brüt alanı tanımlar. Rakamların dayanağı ruhsat eki onaylı mimari projedir.

Yanlış metrekare yazan emlakçı sorumlu mu?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 12. maddesi internet ortamında ilan veren işletmelerin ilanlarında yanıltıcı bilgiye yer vermemesini, 14. maddesi de hizmet sunarken yanıltıcı bilgi verilmemesini ister; Ticari Reklam Yönetmeliği'nin 7. maddesi de malın miktarı gibi niteliklerde tüketicinin yanıltılmasını yasaklar. Alıcıya karşı hukuki sonuç somut olaya bağlıdır ve burada hüküm kurulmaz. Ofisin yapabileceği, rakamın kaynağını kayıtta tutmak ve mal sahibinin beyanını yazılı almaktır.

Fiyat yazmayan ilanda alan bilgisi olmak zorunda mı?

Ticari Reklam Yönetmeliği'nin brüt ve net alan kuralı yalnızca fiyata yer verilen konut ve tatil amaçlı ilanlarda işler. Ancak emlak ofisleri için Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 14. maddesi ilanda 15. maddenin üçüncü fıkrasındaki bilgilere yer verilmesini ister ve o fıkra taşınmazın büyüklüğünü sayar. Bizim okumamıza göre ofis ilanı fiyat yazılmasa da büyüklüğü göstermelidir; bu büyüklüğün brüt mü net mi olacağını ise yönetmelik belirtmez.