Emlak Ofisine Web Sitesi Gerekli mi? Portal Varken Karar

Emlak ofisinin web sitesi açması hukuken zorunlu değildir: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ilan verilen her yerde belirli alanları ister, ama ofise kendi sitesini kurma yükümlülüğü getiren bir hüküm okuduğumuz metinde yok. Karar bu yüzden hukuki değil işletmeyle ilgilidir. Portal, ilanı arayan kişiye ulaştırmakta güçlüdür; kendi site ise ofisin künyesini, ilan arşivini ve gelen talep kaydını ofisin elinde tutar. Danışman ekibi olan, belirli semtlerde çalışan ya da tabeladan, kartvizitten ve sosyal medyadan ofisin adını aratan müşteri alan bir ofis için site gereklidir; portföyü az, tek kişilik ve yeni açılmış bir ofis için önce künye ve harita kaydı yetebilir.

Yönetmelik alıntıları mevzuat.gov.tr'deki derlenmiş Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik metninden 3 Kasım 2026'da okundu. Bu metin hukuki görüş değildir; tereddütte bağlı olduğunuz Ticaret İl Müdürlüğüne ve meslek odanıza danışın.

Soruyu doğru kurmak: hangi iş portalda, hangisi ofiste kalıyor?

"Portal varken siteye gerek var mı?" sorusu iki kanalı rakip gibi koyar. Oysa ikisi farklı işler görür ve bir emlak ofisinin günlük işi de tek parça değildir. Bir dairenin satışı en az dört işten geçer: ilanın alıcıya ulaşması, alıcının ofise güvenmesi, gelen talebin kaydedilmesi ve satış bittikten sonra aynı kişiyle ilişkinin sürmesi.

Tablo bir kanalın üstünlüğünü değil iş bölümünü gösterir. Hangi satırları kime bıraktığınızı bilirseniz karar kendiliğinden çıkar.

Portal ilanının iyi yaptığı işler

Portalı küçümseyerek kurulan bir karar yanlış başlar. Bir alıcı "satılık 3+1" ile semt adını yazıp filtreleri açtığında, onlarca ofisin ilanını tek ekranda karşılaştırmak ister. Bu ihtiyaç portal biçiminde karşılanır ve tek bir ofisin sitesi bunu sunamaz; ofisin sitesinde yalnızca o ofisin portföyü vardır.

Portalın ofis yerine üstlendiği üç iş daha var. İlan girişi standart bir formla yapılır ve alanların bir kısmı zorunlu tutulur; yeni bir danışman da aynı düzenle ilan girebilir. Yönetmelik, başkalarına ait taşınmazların satış ilanlarına elektronik ortam sağlayanlara ayrı yükümlülükler yükler; md. 12/2'ye göre bu platformlar üyelikten önce yetki belgesi kontrolü yapar ve işletmelerin ilanlarda zorunlu bilgilere yer verebilmesine "imkân" sağlar. Son olarak ilan, ofisin kendi sitesinin henüz ulaşamadığı kişilere de görünür.

Bu yüzden soru "portaldan çıkmalı mıyım?" değil, "portalın yapamadığı hangi işi kendim yapmalıyım?" diye sorulmalı.

Portal hesabında karar sizde olmayan alanlar

Bir portal hesabıyla çalışmak, kuralları başkası tarafından konan bir alanda çalışmak demektir. Bu bir eleştiri değil, kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkiye benzeyen yapısal bir durumdur. Karar portala ait olan alanlar şunlardır:

• İlan sayfasının görünümü, ofis bilgisinin nerede ve ne büyüklükte durduğu.
• Aramada hangi ilanın önce gösterileceği ve bunun hangi pakete bağlandığı.
• Paket kapsamı ve ücretinin zaman içinde nasıl değişeceği.
• Hesabın hangi koşulda kısıtlanabileceği ve itirazın nasıl yapılacağı.

Bu dört maddenin bugün sizin için nasıl işlediğini hesap sözleşmeniz ve portalın kullanım koşulları belirler; biz belirli bir portal hakkında hüküm kurmuyoruz. Teşhis için sorulacak soru basittir: portal yarın hesabınızı kapatsa ya da koşulları değiştirse, alıcının ofisinizi bulabileceği ikinci bir yer var mı? Cevap hayırsa bütün görünürlüğünüz tek bir sözleşmeye bağlıdır.

Aynı soru e-ticarette de sorulur ve cevabı benzer bir iş bölümüdür; pazaryeri mi kendi site mi kararında satıcının pazaryerinde değiştiremediği alanlar, emlak ofisinin portal hesabındaki durumla aynı mantıkla ayrışır.

İlan ve talep verisi kimin elinde?

Ofisin en değerli verisi ilan metni değil, portföy ve talep kaydıdır: hangi mal sahibiyle hangi tarihte yetkilendirme sözleşmesi yapıldı, hangi alıcı hangi bütçeyle hangi semti istedi, kim hangi daireye yer görmeye geldi. Bu veri portal üzerinden geldiyse kaydın ilk hâli portalın sisteminde durur.

Burada üç şeyi kontrol edin:

1. Dışa aktarma. Portal ilanlarınızı ve gelen mesajları bir dosya olarak dışarı almanıza izin veriyor mu? İzin veriyorsa hangi alanlar geliyor, fotoğraflar dahil mi?
2. Fotoğraf ve metin. İlan fotoğraflarının ve açıklamalarının aslı ofiste mi duruyor, yoksa yalnızca portala yüklenmiş kopyalar mı var?
3. Talep kaydı. Portal mesajıyla gelen alıcının adı ve telefonu ofisin kendi kayıt sistemine aktarılıyor mu, yoksa mesaj kutusunda mı kalıyor?

Üçüncü madde, iş kaybının fark edilmeden yaşandığı yerdir. Mesaj kutusunda kalan bir talep, aynı alıcıya üç ay sonra uygun bir daire çıktığında aranmaz. Talep kaydının portföyle eşleştirilmesi için emlakta müşteri eşleştirme düzeni kendi kaydınızla çalışır; kayıt portalın içindeyse eşleştirme de orada kalır. Alan adı, hosting ve hesapların kimin adına açıldığı da aynı sınıftan bir sorudur ve dijital varlık mülkiyeti envanterinde portal hesabının yönetici e-postası da bir satır olmalıdır.

Yönetmelik iki kanalda aynı alanları istiyor

Kanal kararını hukuki açıdan kolaylaştıran şey, yönetmeliğin ilanı mecradan bağımsız düzenlemesidir. Md. 12/1, internette taşınmaz ilanı veren işletmeleri md. 14/2'nin (h), (ı), (i) ve (j) bentlerine uymakla ve üçüncü kişileri yanıltacak bilgi ve belgeye yer vermemekle yükümlü tutar. Bu bentlerden ilanın içeriğini belirleyen (i) bendidir ve "kolay okunabilir şekilde" şu bilgileri ister:

• yetki belgesi numarası ile yetki belgesindeki işletme adı veya unvan,
• açık adres hariç il, ilçe, mahalle, ada ve parsel,
• md. 15/3'te sayılan diğer bilgiler (imar ve yapı kullanma izni durumu, büyüklük, yaş, kat, oda sayısı, varsa kısıtlamalar gibi),
• iletişim bilgisi ve varsa enerji kimlik bilgisi.

(h) bendi süreyi bağlar: taşınmaz satıldığında ya da kiralandığında, satıştan vazgeçildiğinde veya yetkilendirme sözleşmesi bittiğinde ilan, bunu izleyen üç gün içinde kaldırılır. (j) bendi de yetkili olunmayan taşınmaz için ilan verilmesini yasaklar.

Yani portalda yayımladığınız ilan ile kendi sitenizdeki ilan aynı alanları taşımak zorundadır. Fiyatı yazılan konut ilanında buna bir satır daha eklenir; brüt ve net metrekare kuralı ticari reklamları düzenleyen yönetmeliğin 27. maddesinden gelir ve her mecrada ayrı ayrı uygulanır. Ofisin kendi sitesi kurulacaksa bu alanlar şablonda baştan zorunlu tutulmalı; portaldaki ilan sonradan elle kopyalandığında eksik alan sessizce yayına girebilir.

Üç gün kuralı iki kanalı birden yöneten ofis için ayrı bir iş yükü demektir: satılan daire portaldan kaldırılıp sitede unutulursa ilan faaliyeti sona ermemiş olur. Sitenin ilanları portaldan ya da portföy programından aynı kaynaktan alması bu riski azaltır.

EİDS ve ofisin kendi sitesi: doğrulayamadığımız yer

Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) 2026'da sosyal medya paylaşımlarında da gündeme geldi; Instagram'da emlak paylaşım kuralı paylaşımı doğrulanmış ilan bağlantısına ve fiyata bağlıyor. Bakanlığın açıklamaları bu sistemi ilan platformları üzerinden anlatıyor. Ofisin kendi sitesindeki ilanların EİDS kapsamına girip girmediğini resmî metinlerden doğrulayamadık ve bu konuda hüküm kurmuyoruz.

Pratik sonucu şu: sosyal medya gönderisinde doğrulanmış ilan bağlantısını kaldırıp yerine yalnız ofis sitesinin adresini koymayın; bunun kuralı karşıladığına dair bir metin yok. Ofisin sitesi bu düzende doğrulanmış ilanın yerini almaz, ona eşlik eder. Bakanlık yeni bir açıklama yaparsa bu paragraf güncellenmelidir; kararınızı verirken güncel duyuruyu da okuyun.

Kendi sitenin gerekli olduğu dört durum

Aşağıdaki durumlardan biri sizin için geçerliyse, portal tek başına ofisin ihtiyacını karşılamaz:

1. Ekip olarak çalışıyorsunuz. Birden fazla emlak danışmanı ve bir sorumlu emlak danışmanı olan bir ofiste, alıcının kiminle konuşacağını bilmesi güveni artırır. Ekip sayfası, yönetmelikteki iki unvanı doğru kullanarak kimin hangi semtte çalıştığını gösterir.
2. Belirli semtlerde uzmanlaşmışsınız. Ulaşım, okul ve sağlık kuruluşu gibi kaynaklı bilgilerle yazılmış semt sayfaları portal ilanında yer almaz; bu bilgi ancak ofisin kendi adresinde birikir. Bu sayfalar yapay zekâ araçlarının mahalle sorularına verdiği cevaplarda da kaynak olabilir; emlak ofisleri için GEO çalışmasının dayandığı içerik de büyük ölçüde semt bilgisidir.
3. Müşteriler ofisin adını aratıyor. Tabela, kartvizit, tavsiye ve sosyal medya biyografisi alıcıyı ofisin adına yönlendirir. Ad aratıldığında yalnızca bir portal profili çıkıyorsa, alıcı o profilde ofisin rakiplerinin ilanlarıyla da karşılaşabilir.
4. Portföyünüzde ticari mülk, arsa ya da proje var. Bu tür portföylerde alıcı karar vermeden önce imar durumu, ada-parsel ve belge sorularına uzun cevaplar ister; ilan formunun alanları bu açıklamaya her zaman yer bırakmaz.

Henüz gerekmeyebilecek durumlar

Dürüst bir karar, sitenin beklemesi gereken durumları da saymalıdır. Yeni açılmış, tek kişilik, portföyünde birkaç ilan olan bir ofis için kapsamlı bir site, bakımı yapılmayan bir vitrine dönüşebilir. İlanları güncellenmeyen, ekibi değiştiği hâlde eski danışmanları gösteren ya da satılmış daireleri aylarca yayında tutan bir site portal profilinden daha kötü bir izlenim bırakır; üstelik yukarıdaki üç gün kuralı açısından risk taşır.

Bu aşamadaki bir ofis için öncelik sırası şöyle olabilir: yetki belgesi bilgileri doğru yazılmış bir harita kaydı, portal profilinde tam künye, ad ve telefonun her yerde aynı yazılması. Site kararı portföy belirli bir sayıya ulaştığında ya da ikinci danışman katıldığında yeniden ele alınabilir. Bu eşik ofisten ofise değişir; bizim önerdiğimiz bir sayı yok.

İşe yarar en küçük ofis sitesi neleri taşır?

Site kurulacaksa ilk sürüm büyük olmak zorunda değildir, ama dört parçası eksik olmamalıdır:

Bu dört parçanın kurulumu, ilanların portaldan ya da portföy programından aktarılması ve yetki belgesi künyesi emlakçı web sitesi kapsamında anlattığımız işlerdir. Site yayına girdikten sonra ilan sayfalarının arama motorunda nasıl göründüğü, kapanan ilan adreslerinin nasıl yönetileceği ve künyenin harita kaydıyla eşitlenmesi ise emlakçı SEO tarafında ayrı bir iş olarak ele alınır.

Siteden gelen talep nereye düşmeli?

Kendi sitenin asıl farkı, formu dolduran kişinin kaydının ofiste başlamasıdır. Bu fark ancak form doğru kurulursa işe yarar. Form yalnızca ilk teması kuracak alanları sormalıdır; kimlik numarası, gelir bilgisi ya da tapu fotokopisi ilk formda istenmez. Formun yanında, kişisel verilerin hangi amaçla işlendiğini anlatan aydınlatma metni durmalıdır; bu metni hazırlamak veri sorumlusu olarak ofisin işidir.

Form gönderildiğinde kaydın gittiği yer de önceden belirlenmeli: bir e-posta kutusu, bir tablo ya da portföy programı. Kaydın danışmana atanması, alıcıya hangi gün dönüleceği ve uygun yeni ilan çıktığında kimin aranacağı yazılı bir akışa bağlanmazsa, siteden gelen talep de portal mesajı gibi bir kutuda bekler. Sitenin değeri trafikten değil, bu akıştan ölçülür.

Portal hesabınızdan bugün çıkarabileceğiniz döküm

Karar vermeden önce yapılabilecek en somut iş, portal hesabınızın bugünkü durumunu bir tabloya dökmektir. Bu döküm site kurarsanız aktarımın girdisi, kurmazsanız portal bağımlılığınızın ölçüsü olur:

Tabloda boş kalan satırlar, hangi işi portala bıraktığınızı gösterir. Boşlukların çoğu talep kaydı ve arşiv satırlarındaysa kendi site, ofisin elinde kalması gereken veriyi toplamanın yoludur. Boşluk yalnızca künyedeyse önce portal profilini ve harita kaydını düzeltmek, siteden önce yapılacak iştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Emlak ofisinin web sitesi açması zorunlu mu?

Hayır, okuduğumuz Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik metninde emlak ofisine kendi web sitesini açma yükümlülüğü getiren bir hüküm yok. Yönetmeliğin istediği, ilan hangi mecrada verilirse verilsin yetki belgesi numarası, işletme adı veya unvan, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel, iletişim bilgisi ve varsa enerji kimlik bilgisinin ilanda kolay okunur şekilde yer almasıdır. Site kararı hukuki değil, ofisin işiyle ilgili bir karardır.

Portalda ilanım varken kendi siteme ayrıca ilan koymalı mıyım?

Ofisin adını aratan, danışman ekibini görmek isteyen ya da semt bilgisine ihtiyaç duyan müşteri alıyorsanız evet; site bu işleri portal ilanının yapamadığı biçimde ofisin elinde tutar. Ancak iki kanalda da aynı alanlar zorunludur ve satılan ilan iki yerden de üç gün içinde kaldırılmalıdır. Bu yüzden sitedeki ilanların portal ya da portföy programıyla aynı kaynaktan beslenmesi, elle kopyalamaktan daha güvenlidir.

Portaldan gelen talepler kimin elinde kalır?

Talep portal mesajıyla geldiyse kaydın ilk hâli portalın sisteminde durur; bu kaydı dışarı alıp alamayacağınızı hesap sözleşmeniz ve portalın kullanım koşulları belirler. Mesaj kutusunda kalan bir talep, aynı alıcıya ileride uygun bir ilan çıktığında aranmayabilir. Gelen her talebin adını, telefonunu ve aradığı taşınmazı ofisin kendi kayıt sistemine aktarmak, kanal ne olursa olsun yapılması gereken iştir.

Kendi sitemdeki ilanlar EİDS kapsamına giriyor mu?

Bunu Ticaret Bakanlığı'nın resmî metinlerinden doğrulayamadık. Bakanlığın açıklamaları Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'ni ilan platformları üzerinden anlatıyor; ofisin kendi sitesinin kapsamda olup olmadığını açıkça yazmıyor. Bu nedenle kendi sitenizi, doğrulanmış ilan bağlantısının yerine geçtiği teyit edilmeden sosyal medya paylaşımlarında tek bağlantı olarak kullanmamanızı öneriyoruz. Güncel durum için Bakanlık duyurularını ve bağlı olduğunuz il müdürlüğünü takip edin.

Yeni açılan küçük bir emlak ofisi web sitesini erteleyebilir mi?

Erteleyebilir. Tek kişilik, portföyü az olan bir ofis için güncellenmeyen bir site, doğru tutulan bir portal profilinden daha kötü izlenim bırakabilir ve satılmış ilanları yayında tutarak yönetmeliğin üç gün kuralı açısından risk yaratır. Bu aşamada öncelik yetki belgesi bilgileri doğru yazılmış bir harita kaydı, portal profilinde eksiksiz künye ve ad ile telefonun her yerde aynı yazılmasıdır. Site kararı ekip ya da portföy büyüdüğünde yeniden ele alınabilir.